Ұлттық банк Астананың қай аудандарында пәтерлер тез қымбаттап жатқанын жариялады

Астанада жеңіл рельсті көлік (LRT) желісінің құрылысы елорданың жылжымайтын мүлік нарығына айтарлықтай ықпал ететін негізгі инфрақұрылымдық факторлардың біріне айналды. Ұлттық банктің Ақша-кредит саясаты туралы баяндамасында жаңа көлік магистралінің бекеттеріне жақын орналасқан тұрғын үйлердің бағасы жоғары қарқынмен өсіп жатқаны хабарланды.

Құжатта атап өтілгендей, ең жоғары баға өсімі LRT станцияларынан жаяу жүру қашықтығында орналасқан пәтерлерде байқалады. Бұл құбылыс тұрғындар үшін қоғамдық көлікке қолжетімділіктің артуымен түсіндіріледі.

Баға динамикасын талдау мақсатында сарапшылар 2025 және 2026 жылдары сатылымға шығарылған пәтерлер бойынша деректерді пайдаланды. LRT факторының әсерін нарықтағы жалпы инфляциялық процестерден бөліп алу үшін мамандар «айырмашылықтар айырмашылығы» (difference-in-differences) эконометрикалық әдісін қолданды.

Бұл тәсіл 2025–2026 жылдар аралығында LRT бекеттеріне жақын орналасқан баспаналардың баға өзгерісін станциялардан ұзақтау орналасқан бақылау тобындағы пәтерлермен салыстыруға мүмкіндік береді. Осылайша нарықтағы жалпы қымбаттау үрдісі ескеріліп, дәл LRT әсерінен пайда болған қосымша баға өсімі бөліп көрсетілді.

Зерттеу аясында LRT аймағындағы нысандар төрт белдеуге бөлінді:

• 300 метрге дейін;

• 300-ден 700 метрге дейін;

• 700-ден 1000 метрге дейін;

• 1000-нан 1500 метрге дейін.

Ал бақылау тобы ретінде LRT әсері төмен деп саналатын 1,5–2 шақырым қашықтықтағы тұрғын үйлер таңдап алынды.

Талдау нәтижесі көрсеткендей, оң динамика магистральдың барлық телімінде тіркелді. Дегенмен қосымша баға өсімінің ең жоғары көрсеткіштері мына учаскелерде байқалды:

1. «Әуежай» — «Мәңгілік ел» учаскесі: Бұл бағытта баға бақылау тобымен салыстырғанда 300–700 метрлік аймақта 8%-ға, ал 700–1000 метрлік аймақта 10,5%-ға артық өсті. Аналитиктер бұл аумақтағы жоғары өсімді қаланың шеткі аудандарының көлік қолжетімділігінің жақсаруымен байланыстырады. Сонымен қатар, сарапшылар бұл деректер 566 хабарландырудан тұратын шағын таңдама негізінде жасалғандықтан, қорытындыны сақтықпен қабылдау қажеттігін ескертеді.

2. «Жібек жолы» — «Нұрлы жол» учаскесі: Долларлық/теңгелік бағаның қосымша өсімі 300–700 метрлік аймақта 6,5%-ды, ал 1000–1500 метрлік аймақта 5,3%-ды құрады.

3. «Астана жұлдызы» — «Мыңжылдық аллеясы» учаскесі: Бақылау тобына қатысты өсім 300 метрге дейінгі қашықтықта 4,9%-ды, ал 1000–1500 метрлік белдеуде 4,6%-ды құрады.

2026 жылдың мамыр айында жылжымайтын мүлік нарығының тәуелсіз сарапшылары баспана бағасына қатысты өзге де болжамдарын ұсынған болатын. Олардың бағалауынша, LRT жүйесінің толық пайдалануға берілуі елордалық тұрғын үй нарығында спекулятивті сұраныс тудырып, пәтер бағасының 25%-ға дейін қымбаттауына алып келуі мүмкін.